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건서울 중구 남산에서 바라본 서초·강남권 아파트 일대. 2025.3.3/뉴스1 ⓒ News1 김성진 기자
(서울=뉴스1) 박원갑 KB국민은행 부동산수석 = 부동산 시장에선 상식적으로 이해하기 힘든 일이 자주 일어난다. 시장 참여자들이 항상 합리적으로 행동하지 않는다. 부동산 정책이나 개발정보는 그 자체보다 어떻게 받아들이느냐에 따라 흐름이 달라진다. '팩트'보다 정보 수용자의 '태도'가 더 큰 영향을 끼친다는 것이다.
요즘 서울 강남권 아파트값이 들썩이고 있다. 서울시가 지난달 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 국제교류 복합지구 인근 아파트를 토지거래허가구역 대상에서 제외한 이후 생긴 후폭풍이다. 한국부동산원에 따르면 2월
외환은행 주택담보대출 셋째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.06% 올랐다. 송파(0.36%), 강남(0.27%), 서초(0.18%) 등 강남 3구 아파트값이 크게 상승하면서 평균치를 밀어 올린 것이다. 일부 아파트 단지에선 신고가를 경신하는 곳도 등장하고 있다.
하지만 개인적으로 볼 때 시장이 과민반응을 한 게 아닌가 싶다. 도심지역의 주택 '
한국자산관리공사 대출 거래허가' 지정은 거래량 감소 효과는 있어도 가격 하락 효과는 크지 않다. 허허벌판의 농지나 임야를 토지거래허가제로 묶었을 때와는 다르다.
과거 참여정부 시절 농지와 임야 투기가 극성을 부리자 정부는 토지거래허가구역 지정이라는 카드로 맞섰다. 효과는 곧바로 나타났다. 그 많던 투기수요는 종적을 감췄다. '허가제가 투기수요를 잡는 즉효 약'
국민주택기금 전세대출 이라는 말까지 나돌았다. 하지만 도심 아파트 단지에서는 딴판이다. 허가제 지정 후 외지인의 갭투자가 불가능해 거래는 줄었지만 아파트 가격은 크게 떨어지지 않았다.
도심 주택은 실거주 수요가 어느 정도 버티고 있어서다. 가뜩이나 지금은 주택시장이 실수요 중심으로 재편된 상황 아닌가. 또 스마트폰을 통해 옆 동네와 아파트 가격을 수시로 비교하
보증금 반환확약서 니 키 맞추기 현상이 나타난다. 허가구역 지정에 따른 가격 하락 효과가 크지 않다는 설명이다. 그렇다면 허가구역에서 해제했을 때도 같은 반응이 나타나야 하는 게 합리적이다. 거래는 늘어나도 가격은 급등하지 않는 게 정상이라는 얘기다. 더욱이 폭발성이 큰 재건축 추진 아파트는 해제 대상에서 빠져 파장이 제한적일 수 있다. 하지만 시장은 큰 호재로 받아들이니
국민주택기금 전세자금대출 상환 가격이 껑충 뛴다. 허가구역 지정과 해제에 대한 정보수용이 비대칭적이다.
정책의 효과는 시장이 어떻게 '해석'하는지가 중요하다는 점을 시사한다. 어떨 때는 객관적으로 보면 악재가 뻔한데도, 시장은 자신에게 유리한 호재로 둔갑시킨다. '재건축 초과이익 환수제'를 투자수익의 감소가 아니라 공급감소로 받아들이는 게 대표적이다. 시장 참여자들은 '강남 재건축 규제 강화 → 아파트 공급 차질 → 강남 희소성 부각 → 미래 가격 상승'으로 연결고리를 만들고 정보를 굴절시켜 수용하는 것이다.
이같은 편향적 정보 수용으로 재건축 규제에도 집값이 크게 떨어지지 않는다. 그렇다고 해도 재건축 규제를 가격 상승으로 연결하는 것은 비논리적인 억측이다. 하지만 시장에서 한 사람이 아니라 여러 사람이 재건축 규제를 집값 상승으로 인식한다면 단기적으로 집값이 오를 수 있다. 이른바 집단으로 '자기실현적 기대'에 빠지면 그런 기대만으로 집값은 상승한다. 이러니 시장은 알다가도 모르겠다는 푸념이 나오는 것도 이 때문이다.
부동산 시장에서 정보는 완벽한 지적결집체는 아니다. 더욱이 정보가 전달되는 과정에서 잡음이 끼기 마련이다. 단기적으로는 엉뚱한 흐름이 나타나기도 한다. 하지만 장기적으로는 내재가치를 반영하면서 합리성을 띨 것이다. 그래서 시장 참여자의 '마음'을 읽을 필요는 있으나 단기 파도에 과몰입하지 않는 게 좋을 것 같다.
ⓒ News1 양혜림 디자이너
hwshin@news1.kr
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